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Ablauf einer Dachflächenvermietung

Bevor man sich über eine gelungene Dachflächenvermietung freuen kann, ist es zunächst notwendig, dass Anbieter und Interessent zusammen kommen. Dafür gibt es verschiedene Optionen. Diesen muss jedoch zwingend die Eignungsfeststellung des zu vermietenden Dachs vorgeschaltet werden. Denn die Pachtzinsen können umso höher sein, je besser das zur Verfügung stehende Dach den Photovoltaikgedanken unterstützt. Hierfür stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung:

  1. Solarkataster
    Viele Länder, Landkreise und Kommunen sind darauf bedacht, die photovoltaikfähigen Dächer in ihrem Regierungsbezirk in einer Datensammlung aufzulisten, um so bei der Dachflächenvermietung unterstützend einzuwirken. In diesem Solarkataster, insofern vorhanden, ist die Photovoltaikeignung des eigenen Dachs bereits festgehalten.
  2. Engagement eines Sachverständigen Steht kein kostenloser Solaratlas zur Verfügung, so sollte eine individuelle Eignungsberechnung erfolgen. Dies geschieht mittels eines Sachverständigen, der dem Expertenkreis des Photovoltaiksektors angehört.

Die Zusammenkunft von Anbietern und Interessenten kann über genau diese Solarkataster erfolgen. Alternativ dazu ist auch eine Kontaktaufnahme über Dachbörsen, die direkte Ansprache von potenziellen Investoren oder die Anzeigenschaltung in regionalen und überregionalen Zeitungen möglich.

Konnte man sich prinzipiell auf die Dachflächenvermietung und Dachflächenanmietung einigen, so geht es nun ins Detail. Folgendes sollte nun gemacht werden:

  • Fragen zum geplanten Bauvorhaben erörtern.
  • Kosten und Preise sowie Laufzeiten vereinbaren.
  • Haftungsfragen besprechen.
  • Ein detaillierter Dachflächenvermietungsvertrag unterzeichnen.

Ertragsbeispiele bei Dachflächenvermietung

Bei der Dachflächenvermietung ist es sowohl den Vermietern wie auch den Mietern ein großes Anliegen, die zu erwartenden Einnahmen beziehungsweise Kosten zu vergegenwärtigen, die ein solches Arrangement begleiten. Denn für den Vermieter bleibt die Frage, welche Gewinne er aus der Dachflächenvermietung erzielen kann, während der Photovoltaikinteressent seine Ausgaben realisieren muss, um die Amortisationszeit präzise errechnen zu können.

Dabei stehen bezüglich der Dachflächenvermietung differente Zahlungsmodelle zur Verfügung, so dass die letztendliche Festlegung eine individuelle Vereinbarung zwischen Besitzer und Mieter sein muss. Eine Vertragsfestlegung auf 20 Jahre, also den Zeitraum der garantierten Einspeisevergütung, hat sich als sinnvoll heraus kristallisiert.

ZahlungsmodellPreisdefinition
Investitionskostenanteilca. 8 %
Leistungsanteil20 – 30 € pro kWp und Jahr
Gesamtkollektoranteil 2 – 3 € pro Kollektorquadratmeter und Jahr
Ertragsanteil5 % der jährlichen Einspeisevergütung

Demnach ergeben sich für Photovoltaikanlagen mit 5 kWp bzw. 10 kWp, für die eine Kollektorfläche von 50 m2 bzw. 100 m2 vermietet werden muss, deren Investitionskosten bei 14.650 € bzw. 26.000 € liegen und deren jährliche Einnahmen durch Einspeisevergütung sich auf 1.170 € bzw. 2.340 € beziffern, folgende Dachvermietungserträge bzw. Mietkosten:

Vermietungsertrag

Verträge zur Dachvermietung

Eine Vermietung bewegt sich niemals im rechtsfreien Raum, sondern ist stattdessen ein Rechtsgeschäft, welches Formalvorschriften zu entsprechen hat. Aus diesem Grund ist es auch für die Dachflächenvermietung im Photovoltaikzusammenhang obligatorisch, einen Pachtvertrag zwischen Dacheigentümer und Mieter abzuschließen.

Als Gestattungsvertrag formuliert, enthält dieses Schriftstück folgende Inhaltspunkte:

  1. Genaue Personenangaben über Mieter und Vermieter,
  2. Daten zum Mietobjekt inklusive Grundbuchdetails beim zuständigen Amtsgericht,
  3. die ausdrückliche Gestattung der Photovoltaikinstallation nebst sämtlicher hiefür erforderlichen Baumaßnahmen,
  4. die Eigentums- und Nutzungsrechte auch im Kontext der Verbotsvorschriften für den Dacheigentümer, ertragsbeeinträchtige Baumaßnahmen durchzuführen, was sich auch auf potenzielle Verschattungsinitiatoren in der unmittelbaren Umgebung bezieht. Hierin fließt eine Festhaltung des Nutzungsrechts im Grundbuch und eine Weitergabe dieser Verpflichtung bei Dachveräußerung ein.
  5. Statische Aspekte des zu vermietenden Dachs,
  6. Vertragslaufzeit, Beginn, Ende und Kündigungsmodalitäten von beiden Seiten inklusive der potenziellen Demontage der Photovoltaikanlage,
  7. Nutzungsentgelt mit Höhe, Zusammensetzung und Zahlungsterminen,
  8. Vorschriften zu Reparatur- und Wartungsmaßnahmen sowohl das Dach wie auch das PV System betreffend. Hier muss eine konkrete Zuweisung der Zuständigkeit erfolgen.
  9. Rücktrittsrechte und Aspekte der außerordentlichen Kündigung,
  10. zu erbringende Sicherheitsleistungen,
  11. Haftungsklauseln,
  12. die Vorgehensweise bei Rechtsnachfolge,
  13. Schlussbestimmungen hinsichtlich Vertragsänderungen sowie der potenziellen Rechtsunwirksamkeit einzelner Vertragspassagen.

Ein solcher Vertrag sollte in Anwesenheit aller beteiligten Parteien unterzeichnet und bestenfalls notariell beglaubigt werden.

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